‘Bí mật’ từ kế hoạch sử dụng đất có thể giúp bạn đầu tư nhà đất lãi lớn
Hiểu ý nghĩa của kế hoạch sử dụng đất sẽ giúp các bạn phát hiện ra các khu đất đẹp, có tiềm năng tăng giá cao, đồng thời nhận biết các khu đất dính quy hoạch sắp giải tỏa.
Bài viết này có vẻ dài, tuy nhiên, các bạn hãy kiên nhẫn đọc kỹ, đặc biệt là phần nửa sau của bài. Bởi vì, những nội dung này các bạn sẽ không tìm được ở đâu khác (trừ các trang đi copy lại bài viết của chúng tôi) và nó có thể giúp bạn đầu tư nhà đất sinh lợi cao.
Bài viết này gồm hai phần cơ bản, phần đầu chúng tôi sẽ giúp các bạn phân biệt giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất (vì nhiều bạn còn nhầm lẫn). Phần sau, chúng tôi sẽ giải thích chi tiết về kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cách tìm kiếm những mảnh đất đẹp, có tiềm năng tăng giá từ đó.
Trước hết, khái niệm quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất được nêu trong phần Giải thích từ ngữ tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, Luật này cũng có một chương (Chương IV) quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tại chương này có nêu rất chi tiết các vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như: Phân loại, quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh…
Các từ ngữ trong Luật Đất đai có nhiều từ mang tính chuyên môn. Vì vậy, có thể nhiều bạn chưa hiểu rõ. Sau đây, chúng tôi sẽ giải thích quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất một cách dễ hiểu nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Theo Điều 3, Luật Đất đai: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
Giải thích của chúng tôi:
Các bạn có thể hiểu đơn giản rằng, quy hoạch sử dụng đất là cái có trước và có tính định hướng dài hạn hơn kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất thường được lập 10 năm một lần, tương ứng với một kỳ quy hoạch. Trong 10 năm đó có thể có các lần điều chỉnh theo quy định.
Để dễ hiểu hơn, chúng tôi lấy một ví dụ như thế này nhé: Tỉnh A có diện tích 1.000 km2. Dựa trên việc dự kiến tốc độ phát triển kinh tế, nguồn thu chi ngân sách, khả năng hút vốn đầu tư trong vòng 10 năm…. tỉnh này dự kiến giai đoạn từ năm 2021 – 2030 sẽ có thể xây 1000 ngôi nhà, làm 10 công viên, mở 1000 con đường trên phạm vi toàn tỉnh…
Để quản lý, tỉnh này vẽ một bản đồ thể hiện vị trí dự kiến làm 1000 ngôi nhà, 10 công viên, mở 1000 trên toàn bộ diện tích 1.000 km2 của tỉnh. Đây chính là quy hoạch sử dụng đất.
Nhìn vào quy hoạch sử dụng đất, bạn sẽ hình dung được 10 năm tới thì tỉnh A dự kiến sẽ làm, cho phép làm những loại công trình gì và ở đâu. Tuy nhiên, bạn sẽ không biết chính xác được những công trình đó sẽ làm vào năm nào.
Quy hoạch sử dụng đất phù hợp cho các nhà đầu tư dài hạn, cách doanh nghiệp tìm kiếm vị trí để nghiên cứu đầu tư.
Kế hoạch sử dụng đất là gì?
Cũng theo Điều 3, Luật Đất đai: “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Giải thích của chúng tôi:
Kế hoạch sử dụng đất là cái có sau, có phạm vi hẹp và ngắn hạn hơn quy hoạch sử dụng đất. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất lập cho một kỳ 10 năm, thì kế hoạch sử dụng đất lập cho 5 năm và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất được lập trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất gồm có 5 loại: Kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; Kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; Kế hoạch sử dụng đất an ninh. Trong các loại kế hoạch này, chỉ có cấp huyện là được lập mỗi năm một lần, còn lại được lập 5 năm một lần.
Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh, khi nhìn vào đó, các bạn có thể hình dung 5 năm tới phạm vi cả nước (cấp quốc gia) và một tỉnh (cấp tỉnh) dự kiến sẽ làm những gì. Ví dụ tỉnh A nói trên, có thể trong 5 năm tới họ dự kiến làm một nửa số công trình dự kiến trong quy hoạch sử dụng đất 10 năm, cụ thể là 500 ngôi nhà, 5 công viên, 500 con đường.
Từ đó, các bạn sẽ giới hạn được trong 5 năm tới cả nước và một tỉnh nào đó dự kiến sẽ sử dụng đất ở đâu và làm những công trình gì.
Kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và cấp tỉnh phù hợp để các nhà đầu tư dài hạn nghiên cứu giống như quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian nghiên cứu đầu tư được rút ngắn hơn và phạm vi nghiên cứu được giới hạn, tập trung hơn.
Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, đây là loại kế hoạch được lập hàng năm, chúng ta cũng hay gọi là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thường được lập kèm theo danh mục dự án cụ thể. Danh mục dự án này có đầy đủ thông tin về chủ đầu tư, văn bản pháp lý liên quan đến dự án, số diện tích đất cần thu hồi để triển khai, thời gian thực hiện dự án…
Một khu đất khi được đưa vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà, không được mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó nữa, việc sửa nhà cũng phải được sự cho phép của chính quyền địa phương.
Trong vòng 3 năm kể từ thời điểm được đưa vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, chính quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi giải phóng mặt bằng để triển khai dự án theo kế hoạch.
Mọi dự án đều phải có tên trên kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi triển khai trên thực địa.
Cách nhận biết đất đẹp từ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
Khi nhìn vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, đặc biệt là danh mục các dự án đi kèm, các bạn sẽ nhận biết được hai vấn đề hết sức quan trọng:
Thứ nhất: Đối với các bạn đang có nhu cầu đi mua nhà đất ở lâu dài, việc nhận biết được các mảnh đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất sẽ giúp các bạn tránh bị lừa mua phải những mảnh đất đó. Bởi những mảnh đất này thuộc diện dính quy hoạch, sắp bị giải tỏa, không được mua bán… như đã nói ở trên.
Thứ hai: Đối với các bạn đi mua nhà đất không chỉ để ở mà còn để đầu tư, việc nhận biết được các mảnh đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất sẽ giúp các bạn có cơ hội mua được một mảnh đất đẹp ở lân cận các mảnh đất sắp bị thu hồi. Đây là những mảnh đất có tiềm năng tăng giá cao.
Bạn hãy hình dung, có hai ngôi nhà A và B nằm cạnh nhau. Nhà A dính quy hoạch làm đường giao thông và vừa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất. Điều này có nghĩa là nhà A sẽ bị thu hồi, một con đường sẽ được mở đè lên vị trí nhà A và nhà B sẽ ra mặt tiền. Nếu bạn mua ngôi nhà B thì rõ ràng khi con đường được mở thì giá trị ngôi nhà này sẽ tăng vọt. Nếu không bán kiếm lợi nhuận, thì việc một căn nhà ra mặt đường cũng có thể kinh doanh thuận lợi, hoặc cho thuê lại với giá cao hơn là các nhà trong ngõ.
Trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, không chỉ có các dự án giao thông, mà còn có các dự án khu đô thị, trung tâm thương mại, công viên… Vì vậy, ngoài việc xem gần mảnh đất mà mình quan tâm có đường giao thông nào sắp mở, thì bạn cũng có thể xem gần đó có công viên, dự án bất động sản lớn nào sắp thu hồi đất để triển khai hay không… Từ đó, các bạn sẽ đánh giá mảnh đất của mịnh ở vị trí đẹp hay không, có tiềm năng tăng giá tốt hay không…
Hãy xem ví dụ cụ thể về khu đất được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm thuộc quận Cầu Giấy, TP Hà Nội. Hình sau đây (Ảnh 1) là một số dự án trong Danh mục các dự án trong kế hoạch sử dụng đất năm 2020 quận Cầu Giấy (được chuyển tiếp sang năm 2021):
Tìm trên bản đồ kế hoạch sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2020 thì có thể nhìn thấy các dự án đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, trong đó có 4 dự án giao thông được đánh số trong ảnh bên dưới (Ảnh 2, Ảnh 3). Trong đó, Số 1 là dự án làm một đoạn ngõ 39 Dịch Vọng; Số 2 là dự án làm đường nối từ phố Cầu Giấy đến Khu đô thị mới Dịch Vọng (đây là một đoạn nằm trong Vành đai 2,5 Hà Nội); Số 3 là mở rộng ngõ 381 Nguyễn Khang; Số 4 là làm cầu Yên Hòa (cầu 381).
Đọc đến đây, có thể có bạn sẽ nói rằng: “Dự án vậy thôi chứ chẳng biết bao giờ mới xong”. Điều này không sai, nhưng cũng không hoàn toàn đúng. Thực tế, việc một khu đất được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chắc chắn khu đất đó không được mua bán, chuyển nhượng nữa. Tuy nhiên, việc dự án triển khai trên mảnh đất đó khi nào làm xong thì sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là việc giải phóng mặt bằng.
Thông thường, các dự án lớn, tạo động lực phát triển quan trọng cho một khu vực nào đó, dự án đi qua ít nhà dân, việc giải tỏa mặt bằng dễ dàng… thì sẽ được làm nhanh. Tuy nhiên, nếu dự án đi qua quá nhiều nhà dân, nếu người dân khiếu nại, kiện cáo nhiều… thì tiến độ giải phóng mặt bằng sẽ chậm, từ đó kéo theo tiến độ dự án chậm đi.
Trong số 4 dự án chúng tôi kể trên, thì dự án Số 4 (cầu Yên Hòa) được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2020, thì đầu năm nay dự án đã khởi công và giờ cây cầu đã sắp hoàn thiện. Trong khi đó, dự án Số 1, Số 2 và Số 3 lần đầu được đưa vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là năm 2019. Tới nay, công tác giải phóng mặt bằng vấn đang được tiến hành. Trong đó, dự án Số 2 nằm trong lộ trình đường Vành đai 2,5 Hà Nội. Đường Vành đai tại các đô thị lớn là một trong những đối tượng được ưu tiên đầu tư giai đoạn từ nay đến năm 2025.
Theo quan điểm của chúng tôi, đứng ở khía cạnh người mua nhà đất, dù dự án có nhanh hay chậm, thì việc đầu tư vào một mảnh đất có cơ hội ra mặt tiền, có cơ hội gần công viên, gần các dự án bất động sản lớn… vẫn luôn luôn đem lại cơ hội thu lợi nhuận cao hơn những mảnh đất không bao giờ có những cơ hội đó.
Tìm kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện ở đâu?
Dưới đây là 3 cách bạn có thể tìm thấy kế hoạch sử dụng đất cấp huyện của một địa phương nào đó.
Thứ nhất, các bạn lên Google và search các cụm từ như: kế hoạch sử dụng đất, bản đồ kế hoạch sử dụng đất… kèm theo tên địa phương bạn muốn tìm. Google sẽ trả cho các bạn kết quả một số website có kế hoạch sử dụng đất mà bạn đang quan tâm. Các bạn ưu tiên xem ở các trang tên miền có đuôi “gov.vn”, vì đây là tên miền của cơ quan nhà nước.
Thứ hai, các bạn vào trực tiếp website của Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành phố; Cổng thông tin điện tử của các tỉnh/thành phố, các huyện/thị xã. Đây là những đơn vị cung cấp kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn họ quản lý.
Thứ ba, các bạn đến cơ quan quản lý về quy hoạch, đất đai ở địa phương mình để đề nghị được cung cấp kế hoạch sử dụng đất.
Ví dụ, tại Hà Nội, các bạn có thể tìm kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cùng với danh mục dự án đi kèm trên website Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Ở ĐÂY.
Đặc biệt, bạn có thể xem bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của toàn bộ các quận huyện trên địa bàn Hà Nội tại Ứng dụng công khai thông tin đất đai TP Hà Nội. Chúng tôi cũng có bài hướng dẫn chi tiết cách bạn sử dụng ứng dụng này tại bài viết dưới đây:
Hướng dẫn cách tra cứu quy hoạch Hà Nội trực tuyến từ nguồn Sở Tài nguyên và Môi trường
(Nội dung bài viết mang tính tham khảo. Hãy like, share bài viết nếu thấy hữu ích).
