Ý nghĩa các loại đất trong quy hoạch chưa ai chỉ bạn, được làm gì trên từng loại đất?

Bài viết này sẽ giúp các bạn hiểu ý nghĩa các loại đất trên bản đồ quy hoạch. Cụ thể là các loại đất như: Đất hỗn hợp, đất ở đô thị, đất ở làng xóm, đất công cộng, đất cây xanh,… được quy hoạch để làm gì, được xây những công trình gì?

Được làm gì trên từng loại đất quy hoạch

Thông thường, trên các bản đồ quy hoạch hiện nay bao giờ cũng có phần ghi chú thể hiện các màu sắc, các ký hiệu, biểu tượng trên bản đồ đó là tương ứng với loại đất gì. Ở đó các bạn sẽ thấy tên các loại đất trong quy hoạch như: Đất hỗn hợp, đất ở đô thị, đất ở mới, đất ở làng xóm, đất cây xanh công cộng, đất cây xanh đơn vị ở, đất công cộng đô thị, đất công cộng đơn vị ở…

Khi nghe đến tên các loại đất này, chúng tôi tin rằng, nhiều bạn chưa biết chúng được sử dụng để làm gì. Có phải, nhiều bạn từng nghĩ rằng, đất công cộng thì không được xây dựng công trình cao tầng; tương tự, đất cây xanh thì chỉ làm công viên chứ không được xây công trình nào khác?… Điều này không đúng các bạn nhé. Chúng tôi thấy nhiều bạn cũng thắc mắc, đất có quy hoạch là đất cây xanh thì có xây nhà được không?

Bài viết này sẽ giúp các bạn giải đáp được những thắc mắc nói trên.

Để dễ hiểu, chúng tôi sẽ lấy phần chú thích bản đồ phân khu H2-2 của Hà Nội (quy hoạch cho một phần địa bàn các quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông) và mô tả một số loại đất thể hiện trên bản đồ này. Từ đây, các bạn cũng có thể hình dung ra ý nghĩa các loại đất trên nhiều bản đồ khác.

Cụ thể, trong đồ phân khu H2-2 có một số loại đất quan trọng, phổ biến và dễ gây nhầm lẫn với nhiều người gồm: Đất hỗn hợp; Đất công cộng đô thị; Đất công cộng đơn vị ở; Đất cây xanh đô thị; Đất cây xanh đơn vị ở; Đất ở đô thị; Đất làng xóm ở và Đất cây xanh cách ly. Mình sẽ bỏ qua một số loại đất có ký hiệu và nghĩa hiểu rất rõ ràng như: Đất giao thông, đất trường học, đất tôn giáo, đất an ninh quốc phòng…

Đất hỗn hợp

Nhiều người cho rằng, đất hỗn hợp là loại đất phức tạp, nhưng thực tế, thì nó không hề phức tạp như vậy. Đây là loại đất quy hoạch được xây dựng công trình có hai chức năng trở lên. Các chức năng như: Nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, siêu thị, trung tâm thương mại…

Trong quy hoạch phân khu H2-2 thì những tòa nhà như Keangnam Landmark Tower và Vinhomes Skylake được xây trên đất hỗn hợp.

Đất ở đô thị

Đất ở đô thị là các loại đất để xây dựng các dự án bất động sản có chức năng ở, cụ thể là các chung cư cao tầng, các nhà liền kề, biệt thự, nhà ở xã hội, đất tái định cư, đất đấu giá… Đối với các bạn có ý định mua đất để xây nhà ở riêng lẻ thì chỉ nên mua các khu đất tái định cư, đất đấu giá.

Ngoài “đất ở đô thị”, một số bản đồ quy hoạch phân khu còn có thêm loại “đất ở mới”. Đất ở mới cũng giống loại đất ở đô thị, nhưng tại thời điểm lập quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đến. Đất ở mới thường ưu tiên các dự án phục vụ mục đích chung như giãn dân, tái định cư, đất đấu giá, nhà ở xã hội; sau đó mới đến các dự án có tính thương mại cao của doanh nghiệp như biệt thự, liền kề, chung cư thương mại…

Đất ở làng xóm

Đây là đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ. Loại đất này thường là các khu dân cư đông đúc đã tồn tại từ lâu và sẽ không bị giải tỏa trong tương lai. Một số làng ở Hà Nội huộc nhóm đất ở làng xóm như: Lệ Mật (quận Long Biên); Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm); Cốm Vòng (quận Cầu Giấy); Nhân Mỹ, Phú Mỹ (Nam Từ Liêm)…

Xem thêm: Mua đất ở đâu an toàn, không lo dính quy hoạch ở Hà Nội

Đất công cộng đô thị

Đất công cộng đô thị là loại đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng. Tuy nhiên, nó không phải là những khu đất chỉ đơn giản phục vụ nhu cầu vui chơi, đi dạo của của người dân, mà là để xây dựng các công trình công cộng như: Bệnh viện, chợ, siêu thị, trụ sở một số đơn vị quản lý quận, khách sạn, trung tâm triển lãm, bảo tàng, nhà văn hóa, tòa nhà văn phòng cho thuê (kế hợp với một số tầng làm nhà văn hóa, siêu thị…).

Đất công cộng đơn vị ở

Có thể hiểu đơn giản, đất công cộng đơn vị ở có chức năng giống đất công cộng đô thị, nhưng ở quy mô hẹp hơn, phục vụ nhóm cộng đồng dân cư ít hơn. Đất công cộng đơn vị ở chủ yếu để xây trạm y tế, chợ, nhà văn hóa, cửa hàng, thư viện, trụ sở quản lý hành chính tương đương cấp phường.

Đất cây xanh đô thị

Trên một số bản đồ quy hoạch, nhóm đất này còn được cụ thể hóa bằng các loại đất khác như đất cây xanh thành phố, đất cây xanh khu vực, đất cây xanh thể dụng thể thao… Nhìn chung, nhóm đất cây xanh đô thị là các khu đất thường được sử dụng với lượng cây xanh lớn, chủ yếu phục vụ mục đích chung. Các công viên ở Hà Nội hiện nay như Bách Thảo, Cầu Giấy, Nghĩa Đô… là thuộc loại đất cây xanh đô thị.

Trong nhóm đất cây xanh đô thị, nếu được quy hoạch là làm “đất cây xanh, thể dục thể thao” thì thường sẽ được xây dựng các công trình cao tầng phục vụ mục đích thể dục thể thao. Khu liên hợp thể thao quốc gia Mỹ Đình là điển hình của loại đất này. Toàn bộ khu vực này được quy hoạch là đất cây xanh thể dục thể thao, hiện đã xây dựng sân bóng, khu Liên đoàn Bóng đá Việt Nam… Trong tương lai, tại đây sẽ xây thêm một số công trình thể thao khác, đồng thời sẽ có cả công viên lớn…

Đất cây xanh đơn vị ở

Đất cây xanh đơn vị ở là đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm công viên, vườn hoa, khu vui chơi chung, sân tập thể thao, nhà tập đơn giản, bể bơi… phục vụ cho một khu vực dân cư hẹp. Những khoảng sân chơi nhỏ trong các khu dân cư, khu đô thị hiện nay chính là thuộc nhóm đất này.

Đất cây xanh cách ly

Đây là loại đất khá dễ hiểu, là những khu đất trồng cây để cách ly các công trình có khả năng ảnh hưởng không tốt tới khu dân cư như cây xanh bao quanh các nghĩa trang, khu công nghiệp; hay cây xanh cách ly, bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật…

Lưu ý, tất cả các loại đất cây xanh đều không có chức năng ở, không được xây nhà ở.

Làm thế nào để hiểu hết các ký hiệu trên bản đồ quy hoạch?

Bạn nào có nhu cầu tìm hiểu thêm về bản đồ quy hoạch thì nên đọc nội dung Thông tư số 12 ký ngày 29/6/2016, “Quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù”. Thông tư này sẽ giúp các bạn hiểu về hình thức, bố cục một bản đồ quy hoạch; hiểu về tỷ lệ bản đồ; hiểu các ký hiệu, biểu tượng màu sắc trên các bản đồ quy hoạch tương ứng với các loại đất gì.

Ngoài ra, tại một số bản đồ quy hoạch, các bạn sẽ thấy có một số loại đất lại được thể hiện bằng các mã riêng như LUC, ONT, ODT… Để hiểu các mã này là gì, các bạn có thể đọc tại Phụ lục số 1 ban hành theo Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường “Quy định về bản đồ địa chính”.

Các bạn cũng có thể tham khảo khái niệm một số loại đất tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, ban hành ngày 19/05/2021 của Bộ Xây dựng và Thông tư số 27 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/12/2018, “Quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất”.

(Ghi chú: Nội dung bài có giá trị tham khảo. Hãy comment, chia sẻ link bài nếu thấy có ích.)